Διαβάστε το στο τεύχος #13 - Χειμώνας 2022-23 ΟικοδομiN by GO Hania
ΠΟΣΟ ΕΥΚΟΛΟ ΕΙΝΑΙ ΝΑ ΒΓΑΛΕΙΣ ΜΙΑ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΑΔΕΙΑ;
Πριν αρχίσουμε, λοιπόν, να σπαταλάμε χρόνο σε τέτοια ερωτήματα, ας αναφερθούμε λίγο στην εποχή μας και τις καταστάσεις που βιώνουμε. Έχουμε περάσει δύο δύσκολα χρόνια πανδημίας, τα οποία επηρέασαν την οικονομία και κατ' επέκταση την οικοδομική δραστηριότητα στον τόπο μας, όπως και σε όλον τον κόσμο. Ακολούθησε ένας πόλεμος που προκάλεσε ανατιμήσεις και πληθωρισμό. Παρόλα αυτά, στην Κρήτη και ιδιαίτερα στα Χανιά, η οικονομία, αυτή τη στιγμή, συνεχίζει με ανοδικούς ρυθμούς.
Από τη μία πλευρά, είναι οι Κρητικοί που θέλουν να επενδύσουν τα χρήματά τους, που έρχονται στον τόπο κυρίως από τον τουρισμό, σε ακίνητα που προορίζονται για ιδιοκατοίκηση, μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση. Από την άλλη πλευρά, οι ξένοι ιδιώτες και επενδυτές, κυρίως από χώρες της Βόρειας Ευρώπης, που αναγνωρίζουν την Κρήτη ως μοναδικό τόπο διαβίωσης αλλά και ως μία κερδοφόρα επένδυση. Χτίζοντας μία κατοικία, έχουν ένα εξοχικό στο νοτιότερο άκρο της Ευρώπης για τις καλοκαιρινές διακοπές τους, ενώ την υπόλοιπη περίοδο το νοικιάζουν σε πλατφόρμες. Ταυτόχρονα αποκτούν την κατοικία που θα τους προσφέρει καλύτερη ποιότητα ζωής στα χρόνια της σύνταξης. Από όποια πλευρά και αν το δει κανείς, το να επενδύσεις στην Κρήτη είναι μία πολύ καλή ιδέα.
Τι γίνεται όμως όταν πας να κάνεις τις σκέψεις σου πράξη; Ας ξεκινήσουμε από το πόσο εύκολο ή δύσκολο είναι. Παρόλο που η πανδημία μας έφερε πιο κοντά στις ηλεκτρονικές συναλλαγές και πολλά πράγματα τα έκανε πιο εύκολα, στο κεφάλαιο «ακίνητα» τα πράγματα χειροτέρεψαν και το τέρας της γραφειοκρατίας μεγάλωσε.
Όταν λοιπόν κάποιος έχει στην κατοχή του ένα ακίνητο και επιθυμεί να προχωρήσει στον εκσυγχρονισμό και την αδειοδότηση ενός κτιρίου ή ενδιαφέρεται να αγοράσει ένα ακίνητο, το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνει είναι να διαπιστώσει αν είναι οικοδομήσιμο το οικόπεδο και με ποιους όρους. Κάποιες φορές αυτό είναι ξεκάθαρο, ειδικά στην εντός σχεδίου δόμηση, και η απάντηση δίδεται μέσω της δήλωσης του τοπογραφικού διαγράμματος από τον αρμόδιο μηχανικό που το συντάσσει. Παρ’ όλα αυτά, πολλές φορές, ειδικά για τα εκτός οικισμού ακίνητα, είναι ένα πιο πολυσύνθετο θέμα και ένας μηχανικός ενδέχεται να μην αναλαμβάνει την ευθύνη να δώσει απάντηση σε αυτό το ερώτημα.
Παλαιότερα, η απάντηση δίνονταν μέσω της πολεοδομίας με τη βεβαίωση όρων δόμησης που εξέδιδαν σε όποιον έκανε αίτηση. Σήμερα, όμως, αυτό δεν συμβαίνει και η ευθύνη έχει μεταφερθεί σε ιδιώτες μηχανικούς, οι οποίοι, με τη σειρά τους, δεν αναλαμβάνουν αυτή την ευθύνη. Για να δοθεί μια τέτοια απάντηση σε ένα εκτός οικισμού ακίνητο, πρέπει να γίνει εκτενής έλεγχος από συμβολαιογράφο και δικηγόρο, εξειδικευμένους σε τέτοια ζητήματα. Πρέπει να ελεγχθούν οι τίτλοι, οι αλλαγές που έχουν γίνει στα συμβόλαια τα τελευταία 40-50 χρόνια, να ελεγχθούν επίσης τα αρχεία στο υποθηκοφυλακείο για τυχόν απαλλοτριώσεις από το αρμόδιο γραφείο, οι αποκλίσεις στις οποίες υπόκειται το ακίνητο, το είδος των δρόμων που εφάπτεται και η απόσταση που πρέπει να τηρείται από τα όρια τους, οι άξονες των δρόμων και τα όρια των εφαπτομένων οικοπέδων. Επίσης, πρέπει να ληφθούν υπόψη ζώνες ΣΧΟΟΑΠ, ΠΕΑ, ναυτικού οχυρού και άλλα, που ποικίλουν και πρέπει να ληφθούν υπόψη.
Η εμπειρία μου ως μηχανικός, πάντα σε συνεργασία με εξειδικευμένους τοπογράφους, δικηγόρους και συμβολαιογράφους, είναι ότι η πολεοδομία πολλές φορές έχει διαφορετική άποψη. Έτσι, η τελική απάντηση δίδεται από την αρμόδια πολεοδομία κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας.
ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΚΔΟΣΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΔΕΙΑΣ:
ΜΕΡΟΣ ΠΡΩΤΟ
Αφού ολοκληρωθεί ο έλεγχος του ακινήτου από τον τοπογράφο μηχανικό, ο οποίος καλείται να συντάξει το τοπογραφικό διάγραμμα με σαφή δήλωση ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, κατά κανόνα, με τυχόν παρακλήσεις και υπό ποιους όρους, ο αρχιτέκτονας προχωρά στη μελέτη του κτιρίου, σύμφωνα με τις ανάγκες, τις επιθυμίες και την αισθητική του ιδιοκτήτη. Κατά τη διάρκεια της μελέτης, η οποία διαρκεί συνήθως από δύο έως τέσσερις μήνες, ο αρχιτέκτονας συλλέγει ταυτόχρονα τα απαραίτητα έγγραφα για την κατάθεση της οικοδομικής άδειας.
Αφού ολοκληρωθεί η αρχιτεκτονική μελέτη, η οποία πρέπει να είναι σύμφωνη με τον ΝΕΟ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΟ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟ (ΝΟΚ) και γίνει η προμελέτη των στατικών και μηχανολογικών συστημάτων, κατατίθεται στην αρμόδια πολεοδομία, μαζί με τα απαραίτητα έγγραφα που έχει φροντίσει ο αρχιτέκτονας σε συνεργασία με τον εργοδότη να συλλέξει από διαφορετικές υπηρεσίες.
ΜΕΡΟΣ ΔΕΥΤΕΡΟ
Πλέον, όλα τα έγγραφα ανεβαίνουν από τον αρχιτέκτονα στο ηλεκτρονικό σύστημα. Άμεσα λαμβάνεται ο αριθμός πρωτοκόλλου και αρχίζει η διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Στο δεύτερο μέρος της διαδικασίας, ξεκινά ο έλεγχος του τοπογραφικού διαγράμματος σε συνάρτηση με τους όρους που θα επικυρώσουν αρχικά ότι στο οικόπεδο μπορούμε να οικοδομήσουμε. Αφού ληφθεί αυτή η έγκριση, προχωρά η μελέτη στον έλεγχο του διαγράμματος κάλυψης, για να ελεγχθεί αν επιτρέπεται να χτίσουμε το κτίριο που έχουμε σχεδιάσει.
Αφού ολοκληρωθεί αυτό, έχουμε κλείσει το πρώτο από τα δύο κεφάλαια της άδειας και έχουμε την έγκριση δόμησης. Η νομοθεσία ορίζει ότι από τη στιγμή που θα ανέβει η άδεια στο σύστημα, η αρμόδια ΥΔΟΜ έχει περιθώριο δύο μήνες να τα ελέγξει, να κάνει τις απαραίτητες διορθώσεις και συνολικά τρεις μήνες να εκδώσει την έγκριση δόμησης. Διαφορετικά, η άδεια ακυρώνεται. Τι γίνεται όμως στην πραγματικότητα;
Σε αυτό το σημείο πρέπει να αναφέρουμε ότι στον νομό Χανίων, που ίσως είναι από τους νομούς με την μεγαλύτερη ανοικοδόμηση στην Ελλάδα, υπάρχει μόνο μία ΥΔΟΜ (Πολεοδομία Χανίων). Και σε αυτή την ΥΔΟΜ υπάρχουν δύο υπάλληλοι που επωμίζονται το βάρος του ελέγχου του τοπογραφικού. Αυτά τα δύο άτομα πρέπει να ελέγξουν, όταν η άδεια ανέβει στο σύστημα, αν το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, ελέγχοντας παράλληλα αν όλα τα απαιτούμενα έγγραφα από τις αρμόδιες υπηρεσίες είναι ανεβασμένα στο σύστημα και ελέγχοντας το κάθε ακίνητο από την αρχή της δημιουργίας του μέχρι σήμερα, καθώς και τις αλλαγές που έχει υποστεί. Πρέπει επίσης να ελεγχθούν οι δρόμοι, οι απαιτούμενες αποστάσεις και όλα τα άλλα ζητήματα που πρέπει να ελέγξει ο ιδιώτης μηχανικός, για να δηλώσει αν το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
Όταν λοιπόν καταβάλουμε μία αίτηση για οικοδομική άδεια στον νομό Χανίων, αυτή την στιγμή έχουμε αναμονή από έξι έως οκτώ μήνες για τους δύο υπαλλήλους, προκειμένου να ανοίξουν την άδεια και να κάνουν τον πρώτο έλεγχο. Και μόλις γίνει ο πρώτος έλεγχος και βρεθεί το πρώτο λάθος, όπως λάθος στον τίτλο ή λάθος στο τοπογραφικό, γίνεται παρατήρηση και η αίτηση πηγαίνει ξανά πίσω. Ο αρχιτέκτονας καλείται να κατανοήσει τη παρατήρηση, να την διορθώσει και να ζητήσει να επιστραφεί το τοπογραφικό στον μηχανικό για να το αντικαταστήσει με το νέο διορθωμένο. Ο υπάλληλος μπορεί να χρειαστεί πάνω από μήνα για να επιστρέψει το έγγραφο στο σύστημα. Ακόμα κι αν ανέβει το διορθωμένο έγγραφο την ίδια μέρα, ο υπάλληλος θα το δει μήνες μετά. Και τότε θα κάνει νέα παρατήρηση ή θα προχωρήσει στο επόμενο λάθος και θα ζητήσει νέα διόρθωση. Αυτή η διαδικασία συνεχίζεται, χωρίς να ολοκληρώνεται ο έλεγχος από την αρχή, αν δεν διορθωθούν όλα τα λάθη ταυτόχρονα και άμεσα.
Αφού τελειώσει ο έλεγχος του τοπογραφικού, κάτι που μπορεί να διαρκέσει από δέκα έως δεκαοκτώ μήνες, ίσως και παραπάνω, η αίτηση προχωρά στον έλεγχο του διαγράμματος κάλυψης. Εκεί, πάλι έχουμε μόνο τρεις υπαλλήλους για τον έλεγχο. Τα πράγματα εδώ είναι πιο ξεκάθαρα, καθώς έχουμε κανονισμούς και διαδικασίες που διευκολύνουν την ολοκλήρωση του ελέγχου. Παρόλα αυτά, υπάρχει η φιλοσοφία της παρατήρησης πάνω στην παρατήρηση. Αν όλα πάνε σχετικά καλά, η έγκριση δόμησης μπορεί να διαρκέσει πάνω από έναν χρόνο.
ΜΕΡΟΣ ΤΡΙΤΟ
Αφού έχουμε την έγκριση από την πολεοδομία για το τι μπορούμε να χτίσουμε στο συγκεκριμένο οικόπεδο, ο πολιτικός μηχανικός και ο μηχανολόγος μηχανικός της άδειας καταθέτουν τις απαραίτητες μελέτες τους, κατατίθεται τα φορολογικά έγγραφα της άδειας, τα ΑΝΑΚΕΜ και άλλα απαραίτητα έγγραφα και εγκρίσεις φορέων. Σε αυτό το στάδιο δεν παρατηρούνται καθυστερήσεις, καθώς τα στατικά και μηχανολογικά σχέδια δεν ελέγχονται από την ΥΔΟΜ και οι υπόλοιπες εγκρίσεις έρχονται άμεσα χωρίς καθυστερήσεις. Σε διάστημα το πολύ τριών μηνών, ολοκληρώνεται το τρίτο και τελευταίο μέρος της αίτησης και εκδίδεται η άδεια δόμησης.
Η συνολική διάρκεια για την αποπεράτωση μιας άδειας στα Χανιά συνήθως δεν είναι μικρότερη από δεκαέξι μήνες. Σε αυτό το διάστημα, η ουσιαστική δουλειά των μηχανικών είναι τους πρώτους δύο με τέσσερις μήνες και άλλους δύο μήνες μετά την έγκριση δόμησης. Όλη την υπόλοιπη περίοδο, ο μηχανικός της άδειας καλείται να κάνει μια όχι και τόσο ευχάριστη εργασία, που περιλαμβάνει διενέξεις με υπαλλήλους διαφόρων υπηρεσιών, έριδες με τους εργοδότες που δεν μπορούν να αντιληφθούν το χάος που επικρατεί σε αυτή τη διαδικασία, ιδιαιτέρως αν προέρχονται από χώρες του εξωτερικού και τους είναι αδύνατο να καταλάβουν. Υπάρχουν άπειρες αναμονές για να επιστρέψει η άδεια από τον αρμόδιο μοναδικό υπάλληλο που χειρίζεται την υπόθεση, προκειμένου να πατήσει ένα κουμπί και να στείλει πίσω ένα έγγραφο για τροποποίηση, ώρες συζητήσεων με προϊσταμένους και διευθυντές που δεν μπορούν να βοηθήσουν, ώρες συναντήσεων με αρμόδιους φορείς, όπως το ΤΕΕ ή ο αντιδήμαρχος υπεύθυνος για τη ΥΔΟΜ, οι οποίοι επίσης αδυνατούν να βρουν λύση στο πρόβλημα, κυνήγι δημάρχων για βεβαιώσεις και αναμονή μηνών για συμβούλιο αρχιτεκτονικής ή αυτοψία από την αρχαιολογία κ.ά.
Σύμφωνα με τον προϊστάμενο της ΥΔΟΜ Χανίων, κ. Στρογγυλό, για την παραπάνω κατάσταση φταίνε όλοι οι εμπλεκόμενοι. Το υπουργείο για την υποστελέχωση του τμήματος και οι μηχανικοί για τις παραλείψεις και τον εξαναγκασμό σε πολλά «πάρτε-δώστε» της κάθε αίτησης. Το μεγαλύτερο μερίδιο ευθύνης, κατά την γνώμη του κ. Στρογγυλού, όμως, έχει η ΥΔΟΜ Χανίων και συγκεκριμένα άτομα που αρνούνται να ακολουθήσουν τις εντολές για τον τρόπο χειρισμού των υποθέσεων. Αυτοί οι υπάλληλοι, είτε από άγνοια είτε από ευθυνοφοβία, προκαλούν τη μεγαλύτερη συμφόρηση στην υπηρεσία και ερμηνεύουν τη νομοθεσία παίρνοντας πάντα το πιο αυστηρό σενάριο. Επίσης, προκαλούν καθυστερήσεις με πολύ γενικά σχόλια στις παρατηρήσεις, χωρίς συγκεκριμένες οδηγίες επίλυσης του προβλήματος, αφήνοντας τους μηχανικούς να «ψάχνουν» για να κερδίσουν χρόνο.
Στατιστικά από την ΥΔΟΜ Χανίων δείχνουν ότι από τις 1006 εκκρεμότητες που έχει σήμερα η υπηρεσία, οι 500 περίπου αφορούν άδειες εκτός σχεδίου. Για να ανταποκριθεί στις απαιτήσεις του νομού Χανίων, το τοπογραφικό τμήμα πρέπει να διαχειρίζεται 12-18 υποθέσεις κάθε μέρα, ενώ η πραγματικότητα είναι ότι διαχειρίζεται μόλις πέντε.
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ
Αν κάποιος θέλει να διαπιστώσει αν το οικόπεδο που πρόκειται να αγοράσει μπορεί να οικοδομηθεί, δεν μπορεί να το μάθει με σιγουριά πριν την έκδοση άδειας.
Αν κάποιος αποφασίσει να χτίσει στο οικόπεδο που έχει στην κατοχή του και έχει βρει μηχανικό για να πάρει την άδεια, θα χρειαστεί ρεαλιστικά δύο χρόνια. Άρα, για να μπει στο σπίτι του, θα χρειαστεί τουλάχιστον τρία χρόνια.
Αν κάποιος επενδυτής θέλει να επενδύσει στον τόπο μας, θα πρέπει να υπολογίσει στην αποβολή της επένδυσης τουλάχιστον ένα παραπάνω έτος.
Όταν ένας μηχανικός θέλει να δώσει προσφορά για έκδοση άδειας σε έναν πελάτη, πρέπει να υπολογίσει ότι θα αποπληρωθεί για τη μελέτη της άδειας σε δύο χρόνια και για την επίβλεψη σε τρία ή και παραπάνω, καθώς και ότι θα έχει πολλές επιπλέον «εργασίες».
Ένας μηχανικός που εκδίδει μία άδεια θα πρέπει να είναι έτοιμος να δεχθεί προσβολές και υποδειγματική αγνόηση από υπαλλήλους υπηρεσιών και φορέων, να προκαλέσει τον κάθε αρμόδιο να κάνει τη δουλειά του, καθώς και να αποδεχθεί ότι θα καθυστερήσει η ολοκλήρωση του έργου του και η αποπληρωμή του, χωρίς ουσιαστικό λόγο, αφού δεν περνάει από το χέρι του να κάνει κάτι και δεν πρόκειται να τον βοηθήσει κανείς.
ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ
Εκτόξευση του κόστους των οικοδομικών αδειών λόγω του χρόνου που απαιτείται για την έκδοσή τους.
Αρχιτέκτονες και μηχανικοί, άνθρωποι επιστήμονες με χρόνια σπουδών και αναγνωρισμένη καριέρα, οι οποίοι παλεύουν για μια λαμπρή σταδιοδρομία, είναι έρμαια υπαλλήλων και γραμματέων υπηρεσιών και φορέων, με την αξιοπιστία τους να εξαρτάται από αυτούς, μην μπορώντας να κάνουν τη δουλειά τους.
Πολλοί μηχανικοί χάνουν δουλειές γιατί οι εργοδότες δεν κατανοούν τις καθυστερήσεις στις άδειες ή γιατί ο μηχανικός πριν τη σύναψη συνεργασίας είχε προειδοποιήσει για το χρόνο που απαιτείται για την έκδοση της άδειας.
Πολλοί μηχανικοί χάνουν τη δουλειά τους, καθώς τα γραφεία στα οποία εργάζονται αδυνατούν να ανταπεξέλθουν στις οικονομικές τους υποχρεώσεις.
Πολλά αξιόλογα αρχιτεκτονικά γραφεία ρίχνουν την ποιότητα της δουλειάς τους ή κλείνουν οριστικά, καθώς στην προσπάθειά τους να ανταπεξέλθουν οικονομικά, αναλαμβάνουν εργασίες που δεν έκαναν παλιότερα, όπως τακτοποιήσεις, νομιμοποιήσεις, ανακαινίσεις, τοπογραφικά, επηρεάζοντας και τους μηχανικούς που ασχολούνται αποκλειστικά με αυτούς τους τομείς, καθώς η τιμή της άδειας που έχουν δώσει στον πελάτη δεν ανταποκρίνεται στη δουλειά και τον χρόνο που απαιτείται.
Αρκετά έργα και επενδύσεις ακυρώνονται λόγω καθυστερήσεων. Ιδιαίτερα οι ξένοι επενδυτές που ήθελαν να δημιουργήσουν κατοικία στα Χανιά στρέφονται σε άλλους νομούς ή νησιά.
Μεγάλες επενδύσεις (όπως συγκροτήματα ή ξενοδοχεία) καθυστερούν, με αποτέλεσμα τα χρήματα αυτά να επενδύονται σε άλλους κλάδους ή σε άλλες χώρες.
ΑΝΤΙΚΤΥΠΟΣ ΣΤΗΝ ΤΡΕΧΟΥΣΑ ΠΕΡΙΟΔΟ
Πολλά ακίνητα που χτίζονται κατά παρέκκλιση, κινδυνεύουν να χάσουν την οικοδομική τους άδεια από τον νέο νόμο που αναμένεται να τεθεί σε ισχύ στις 10 Δεκεμβρίου 2022. Αν αυτό συμβεί, θα δούμε πολλές αγωγές κατά των υπευθύνων που αδυνατούσαν όλο αυτό το διάστημα να λύσουν το πρόβλημα, καθώς και κατά των υπαλλήλων που παρέβλεπαν εντολές και καθυστερούσαν με συγκεκριμένες διαδικασίες την έκδοση των αδειών.
Η καθυστέρηση στην έκδοση της άδειας οδήγησε στη ματαίωση έργων, λόγω των ανατιμήσεων που υπήρξαν στον τομέα της οικοδομής. Μεγάλα ποσά δεν διατέθηκαν στον κλάδο και την περιοχή, κατασκευαστές ματαίωσαν συμφωνίες και έχασαν έργα, ενώ ξένοι και ντόπιοι επενδυτές στράφηκαν σε άλλες χώρες και άλλους τομείς.
"Οι καθυστερήσεις και οι δυσκολίες στην έκδοση αδειών, σε συνδυασμό με την ακρίβεια των τελευταίων μηνών και την εφαρμογή του νέου νόμου στα εκτός δόμησης γεωτεμάχια, προσωπικά εκτιμώ ότι θα οδηγήσουν σε μία βαθιά κρίση και πληθωρισμό στον τόπο μας."
Αλήθεια, ποιοι ευθύνονται για όλη αυτή την κατάσταση; Ποιος ή ποιοι φταίνε; Τι μπορεί και πρέπει να αλλάξει, αλλά κυρίως, ποιος πρέπει να αρχίσει να κινεί τα νήματα; Ποιες πιθανές λύσεις υπάρχουν, και γιατί κάτι τέτοιο δεν συμβαίνει ώστε να δοθούν άμεσες λύσεις;
Μιλώντας ως σχετικά νέος μηχανικός και αναλαμβάνοντας το μερίδιο ευθύνης του κλάδου μου, θεωρώ ότι ίσως θα έπρεπε να υπάρχει μία συνεχής εκπαίδευση και ενημέρωση, ίσως και υποχρεωτική, για όλους τους μηχανικούς που αναλαμβάνουν την έκδοση αδειών, που να αφορά τόσο τον ΝΟΚ όσο και τους γενικότερους χειρισμούς που είναι απαραίτητοι για την έκδοση άδειας. Ένας μηχανικός δεν διδάσκεται πουθενά αυτά τα θέματα και καλείται μόνος του να βρει τη λύση σε κάθε περίπτωση, κάτι που αποδεικνύεται ως μία διαδικασία ιδιαίτερων απαιτήσεων και εκπλήξεων! Αν υπήρχε κάποιος φορέας ή γραφείο που θα ανέλαβε την εκπαίδευση και θα έδινε απαντήσεις σε ερωτήματα, ίσως να αποφορτιστεί και η πολεοδομία από τα ραντεβού που συνήθως αφορούν τέτοια θέματα, και θα αποφευχθούν καθυστερήσεις που οφείλονται σε λάθη από πλευράς μηχανικών.
